La dación en pago retroactiva, que permitiría a los actuales deudores hipotecarios saldar su deuda con la entrega del inmueble que le sirve de garantía, está de máxima actualidad. Casi millón y medio de firmas respaldaron una Iniciativa Legislativa Popular (ILP), aceptada a trámite en el Congreso, en la que se pide “que paren todos los desahucios por impago de hipoteca, con carácter retroactivo; se ponga en marcha la dación por pago (entregar la vivienda a cambio de saldar la deuda de la hipoteca); y establecer un parque de vivienda de alquiler social mucho más ambicioso y amplio que las 6.000 viviendas ofrecidas por el Gobierno”. En Sintetia, hemos comentado ya las dificultades para cambiar la Ley Hipotecaria pero, dada su actualidad e importancia, hemos querido conversar a fondo sobre este tema con Benito Arruñada, uno de los economistas españoles que más ha investigado sobre el cumplimiento de los contratos y los derechos de propiedad; y que ha publicado recientemente un riguroso estudio sobre la dación en pago.
:: ¿Qué consecuencias tendría introducir la dación en pago retroactiva que pide la ILP?
En principio, la dación retroactiva regalaría al deudor una opción que no ha contratado, por lo que le beneficia a costa del acreedor. Sin embargo, no beneficiaría a todos los deudores, ni siquiera a todos aquellos cuya vivienda vale menos que lo que deben. Beneficiaría, sobre todo, a los que, si bien pueden seguir pagando la hipoteca, dejarían de hacerlo. Al deudor en necesidad, sin otros bienes y con rentas bajas no le aporta nada, pues, de todos modos, se queda sin casa y los acreedores, para ahorrar tiempo y gastos, ya están aceptando voluntariamente que entregue la casa en dación, e incluso que la ocupe como inquilino. Al que le iría bien la dación es al deudor que puede pagar pero no quiere hacerlo porque compró tarde y su casa vale menos que la deuda. Y lo mismo a sus avalistas, que escamotearían toda responsabilidad, pese a que en su día la operación sólo fue posible gracias a su firma.
:: ¿Quién pagaría esos beneficios?
Se habla de bancos y banqueros; pero más bien habría que hablar de cajas de ahorros y de contribuyentes, que ahora somos sus propietarios. Las antiguas cajas son titulares de más del 60% del crédito hipotecario y este porcentaje es más alto para hipotecas en impago. Para las cajas nacionalizadas, que son la mayor parte, habríamos de pagar la factura los contribuyentes. Y no es un conflicto entre ricos y pobres: a igualdad de riqueza, el prudente pagaría al que decidió hipotecarse. Esta transferencia se añadiría a la que provoca la desgravación por compra de vivienda, que ya transfiere cada año 5.000 millones de euros a los compradores de vivienda.
:: Pero no sólo se ha rescatado a las cajas. A los bancos también se les ha prestado dinero a tipos muy bajos, con el que han comprado deuda pública que paga un interés mucho más alto.
Esa diferencia se suele exagerar, al comparar tipos de deuda con plazos muy distintos. Además, el interés de nuestra deuda pública es alto por el riesgo de impago, que llegó a superar el 43% y aún es del 20%, y ese riesgo hay que retribuirlo. El que los inversores la rechacen indica que no es ningún negocio: al comprarla, nuestros bancos se están jugando su futuro. Por lo demás, a quien se ha rescatado es a las cajas, y los bancos privados han sufrido como consecuencia de ese rescate, pues ha mantenido con vida empresas ineficientes. Las cajas, que eran una forma peculiar de empresa pública, controladas por partidos y sindicatos, compitieron con los bancos privados y acabaron quebrando; pero, en vez de liquidarlas, se las ha mantenido abiertas, impidiendo que los bancos aumentaran su cuota de mercado. Es más, al rebautizar a las cajas como “bancos” se les culpa de todos los fallos de las cajas.
:: Pero, si estamos haciendo borrón y cuenta nueva en el sector financiero, invirtiendo dinero público, ¿vamos a dejar de lado a los ciudadanos más vulnerables? ¿No es contradictorio e insolidario dar ingentes cantidades de dinero para sanear las cajas y no hacer nada por aquella familia que lo ha perdido todo, que ha entregado su vivienda y, además, le persigue de por vida una deuda que no sabe cómo pagar?
Una injusticia no justifica otra. Ni un error justifica otro. Más bien, al revés: tras un error tan injusto y costoso como el rescate de las cajas deberíamos tratar por todos los medios de no cometer otro, que hundiría aún más al país, pues el rescate de los deudores vía dación retroactiva, lejos de evitar un posible riesgo sistémico, vendría a originarlo. Pero, quizá más importante, es que la dación no es el instrumento adecuado para proteger a los más vulnerables: a quién sí protege eficazmente es al deudor especulativo, pues le permite minimizar sus pérdidas a costa del contribuyente. Y si nos ponemos a hablar de solidaridad, conviene recordar que los más humildes nunca pudieron comprar casa.
:: Pero, si alguien se equivoca, ¿no tiene derecho a una segunda oportunidad?
Como te decía, es dudoso que la dación en pago dé una segunda oportunidad al deudor más necesitado, que es el que debe preocuparnos, pues perdería su vivienda y no disfrutaría beneficio adicional alguno a los que proporcionan las medidas ya previstas. La dación sí sería un regalo para quien puede seguir pagando su deuda, pero dejaría de hacerlo. Con éstos, va mucho más allá de darles una segunda oportunidad. Y lo hace a costa de impedir que en el futuro puedan endeudarse quienes no han disfrutado ninguna oportunidad.
:: En todo caso, si la dación en pago sólo redistribuye riqueza, ¿no podría equilibrarse por otras vías?
Las leyes retroactivas parece que sólo afectan a la distribución del producto, pero también afectan a la producción: no sólo redistribuyen “la tarta” a corto plazo sino que la reducen para siempre. En el caso de la dación en pago, la contratación crediticia sería mucho más costosa porque todas las viviendas valdrían mucho menos como garantía. Todo el crédito pasaría a ser, de hecho, crédito personal, más caro y menos accesible, sobre todo para las personas con menos recursos, menos historia crediticia y menos referencias. Además, en nuestra actual situación entraña un riesgo sistémico, pues podría desencadenar un nuevo rescate y medidas mucho más radicales de ajuste.
:: ¿No es exagerado hablar de riesgo sistémico?
No tanto. Piensa que la dación retroactiva incentiva que muchos que pueden pagar dejen de hacerlo. Imagina a un señor con 20 millones en Suiza y que vive en un ático comprado en 2006 por cuatro millones, pero que ahora sólo vale dos y carga con una hipoteca de tres. Con la dación retroactiva ganaría un millón y es fácil pensar en casos semejantes a todos los niveles de renta: la economía sumergida viene a ser la Suiza de los pobres. El riesgo sistémico no son los que ya no pagan sino los que dejarían de pagar. Como mínimo, habría que poner más dinero en las cajas y seguramente tendríamos que pedir otro rescate a la Unión Europea. Si nos lo da, nos exigiría un nuevo ajuste, que sería más radical que el de los últimos dos años, y podría incluir desde despidos en el sector público, a una nueva reforma laboral, recortes en pensiones y prestaciones de desempleo, más copagos, etc. Observa que buena parte de esas medidas dañan más a los más necesitados, lo mismo que la dificultad añadida para acceder al crédito. O sea, que tampoco por este lado se puede sostener la dación con un argumento de solidaridad.
:: Respecto al acceso al crédito, ¿qué implicaciones tendría la dación para el mercado de hipotecas?
Aunque se la legislara como regla excepcional, la dación retroactiva implicaría de hecho un cambio legal prospectivo, puesto que se descontaría que en el futuro tampoco se harían cumplir los pactos de responsabilidad universal y, por tanto, no tendría sentido contratar hipotecas sin dación en pago. Como la dación asigna al acreedor el riesgo de que la vivienda valga menos que la deuda, se cambiaría el contrato. Para reducir ese riesgo, se contrataría un plazo más corto y menos crédito respecto al valor del inmueble. Además, por el riesgo adicional que subsista, el acreedor requeriría más interés. Son por motivos como estos por los que los deudores siempre hemos preferido hipotecas sin dación en pago. Además, estaríamos diciendo que en España los contratos no se cumplen. Y lo diríamos, en especial, a los inversores extranjeros que aceptan nuestras hipotecas como garantía, incluido el BCE, y a los que han comprado cédulas hipotecarias por un importe superior al 40% del PIB, y que son los acreedores últimos de nuestros deudores hipotecarios. Difícilmente se dejarían convencer para comprarlas en el futuro. En consecuencia, habría menos volumen de crédito y menos compradores, por lo que es probable que bajara aun más el precio de los pisos, con lo que más y más pisos valdrían menos que la hipoteca que garantizan. Podríamos entrar en un círculo vicioso. Y a largo plazo, tras salir de la crisis, al ser más caro el crédito sería más difícil acceder a la propiedad de la vivienda.
:: Pero, ¿es malo que no sea tan fácil acceder a la propiedad? ¿No debemos movernos hacia una mayor proporción de vivienda en alquiler?
Tenemos un porcentaje de propiedad elevado, pero no tanto porque sea fácil comprar vivienda sino más bien porque es difícil arrendarla. Todo lo que frena la contratación es perjudicial. Si dificultamos la propiedad se hará más arrendamiento, pero el contrato de arrendamiento es costoso: requiere disponer cautelas, genera litigiosidad, no incentiva a invertir en la vivienda e incluso favorece su abuso. Pero ahora, además, también se están impidiendo los desahucios de inquilinos humildes que no han pagado su renta, y el Gobierno parece haber paralizado la agilización de los desahucios en la nueva ley de arrendamientos. De seguir así, sólo habrá alquiler para quien pueda ofrecer buenos avales o garantías, por lo que la persona humilde tendrá dificultades crecientes para alquilar y habrá de pagar una renta mayor.
En ese contexto, la evolución previsible en cuanto salgamos de la crisis es que estas tendencias se agudicen y que los activistas se movilicen para ampliar el intervencionismo y la burocracia en materia de vivienda social. Una vez se haya cargado el mercado hipotecario y haya impedido que surja el de alquiler, el destino natural de la PAH sería transformarse en una “Plataforma para el Acceso a la Vivienda”. Si la experiencia de otros países es de ayuda, lo previsible sería que, además de seguir demandando viviendas sociales en alquiler consiguiera e interviniera en un circuito privilegiado de crédito hipotecario para deudores de baja renta, forzando la concesión de hipotecas tras hacerlas incobrables. Así empezaron las subprime en EEUU.
:: Ahora que la mencionas, para defender sus posiciones, la Plataforma de Afectados por la Hipoteca ha puesto en primer plano las noticias sobre suicidios. La PAH dice que el 34% de los suicidios se debe a los desahucios. Se ha llegado a hablar de genocidio. ¿Se está tratando este tema con rigor? Según los datos oficiales del INE hay menos suicidios en España en 2010 que en 2005, cuando incluso había menos población.
Cero rigor, porque, al primar tanto lo emocional, se evita el debate. A quien analiza racionalmente este tipo de asunto tendemos, de forma intuitiva o emocional, a mirarlo mal. Incluso si el argumento nos convence racionalmente, tenemos que esforzarnos para no quedarnos con una mala impresión del quien se atreve a analizarlo.
En nuestro caso, es cierto que los suicidios descendieron durante los primeros años de la crisis, hasta 2010, que es el último dato publicado; pero también lo es que, desde entonces, la crisis se ha exacerbado. Y, de todos modos, debemos ayudarnos cuando pasamos por situaciones desesperadas, como las que llevan al suicido. Esto hace más indignante que se manipule este asunto. No sólo el que se tergiversen las noticias (un ejemplo); sino el que sólo se hable de hipotecas y desahucios, exagerando su impacto, cuando la mayoría de dramas que está causando la crisis no guardan relación con ellos. Aunque la crisis económica haya aumentado los suicidios (hay dudas al respecto), más que las hipotecas, las causas principales serían los recortes en servicios asistenciales y, sobre todo, el paro, que preocupa a los españoles mucho más que la vivienda y que se cree multiplica dos o tres veces la incidencia de suicidio. Quienes en su día pudieron comprar vivienda no fueron los más humildes, por lo que es incluso posible que a final de mes haya más personas desesperadas por no poder pagar el alquiler que la cuota de su hipoteca. Y son estas personas las que más sufrirían los recortes adicionales que nos traería el rescate completo del Estado.
:: Mencionabas exageraciones. ¿Acaso no tenemos datos fiables sobre desahucios?
Tampoco sabemos el número de desahucios, y las estimaciones son muy dispares. A finales del año pasado, el Gobierno estimaba que en los últimos cuatro años habían sufrido un desahucio de origen hipotecario entre 4.000 a 15.000 familias. En el otro extremo, los activistas y algunos políticos han hablado de 400.000 desahucios desde 2007; y es penoso el que incluso algunos diputados hayan manejado esa cifra, que es la del número de ejecuciones hipotecarias y que, por tanto, incluye no sólo viviendas sino todo tipo de inmuebles, desde solares a locales comerciales y naves industriales, así como segundas residencias. Por su parte, la asociación de bancos ha estimado que en 2012 se produjeron unos 2.500 desahucios de primeras viviendas. Es lamentable que la desidia estadística impida evaluar la dimensión del problema: cuando no hay información cunde la demagogia.
:: En todo caso, estas cifras confirman que la crisis es peor que las anteriores.
Esa es la percepción subjetiva, pero es difícil de corroborar. Hay muchos deudores en serias dificultades, pero los indicios no demuestran que en el ámbito hipotecario esta crisis sea peor que la pasada. Cierto que hay más deudores hipotecarios, pero no está claro que los deudores en dificultad estén en un aprieto mayor que en la crisis previa. Además del número de afectados, lo más diferente es que ahora no hay ilusión monetaria, y que, al tener hipotecas con un mayor ratio de deuda y haber caído más el valor de los pisos, tienen más interés en librarse de ellos. También sucede que el rescate de las cajas ha facilitado una retórica victimista.
Según el INE, sólo un 29% de españoles vive en casas hipotecadas, y la mayor parte de esas hipotecas corresponden a transacciones antiguas y en gran parte están amortizadas. Ciertamente, nuestros ingresos se han reducido por la crisis, pero los tipos de interés son muy bajos, incluso negativos en términos reales: en la crisis de los 90 eran superiores al 10% con una inflación en torno al 5%. Por esto ha descendido el porcentaje de renta necesario para comprar vivienda. En septiembre de 2012, este “esfuerzo” para acceder a la vivienda era del 27,8%, mientras que era del 36,9% en junio de 1995 y llegó al 42,0% en septiembre de 2008. Igualmente, la morosidad en las hipotecas de vivienda ha sido del 3,63% en el tercer trimestre de 2012. Si bien está creciendo con rapidez (era sólo del 2,68% en septiembre de 2011), aún le falta mucho para llegar al 5,54% que alcanzó en el primer trimestre de 1994. En Irlanda, es del 11,2%.
En cuanto a las ejecuciones hipotecarias, si bien aumentaron rápido en los primeros años de la crisis, llegando a 93.319 en 2009, se ralentizaron durante 2010 y descendieron en 2011 hasta 77.854. Cierto que repuntaron a una tasa interanual del 5,32% en los nueve primeros meses de 2012, pero se han ralentizado mucho desde entonces. Además, las provincias de la costa mediterránea, que tienen un 38% de la población, cargan con el 55% de las ejecuciones; y esta diferencia se está ampliando y sería mayor si tuviéramos datos que nos permitieran excluir los inmuebles de negocios. Y sugieren que, como era de esperar, se ejecutan menos hipotecas sobre primeras que sobre segundas residencias.
:: Hablemos de soluciones. El desempleo está azotando con fuerza, hay muchos hogares vulnerables y parece imponerse la idea de que “hay que hacer algo”. Si la dación retroactiva es una mala solución, ¿no debería facilitarse la quiebra personal, en la línea del fresh start, de abrir a los endeudados la posibilidad de “empezar de nuevo”?
Respecto a la dación en pago retroactiva, la liberación retroactiva de deudas ofrece la ventaja de que no privilegia a una clase de deudores sobre otros. Pero, si incluyera las hipotecas, sus efectos podrían ser aun peores. La concesión de crédito depende de que se pueda cobrar: hagámoslo imposible y habrá menos crédito. No sería extraño que en poco tiempo aparecieran mercados negros de crédito, como los que funcionan en Estados Unidos. El fenómeno se ha detectado ya en zonas marginales con dinero procedente del narcotráfico. Además, la liberación de deudas presenta otros problemas añadidos. Sobre todo, es costosa en términos de burocracia y litigación, máxime con unos juzgados ya colapsados; y ese coste habría que incurrirlo, ya lo pagasen unos u otros. Se estima que administrar el actual concurso de acreedores cuesta, sólo al deudor, entre un 10 y un 15% de la deuda. Si nuestros juzgados ya son incapaces de manejar un procedimiento hipotecario relativamente simple, vale más no pensar lo que tardarían si tuvieran que gestionar un número elevado de concursos personales. Y el precedente de los concursos empresariales tampoco es halagüeño. No aconseja precisamente instalar otro gremio de profesionales o de burócratas dedicado a administrar concursos de familias, ni tampoco mermar la eficacia de la hipoteca como garantía, como vino a hacer la Ley Concursal de 2003, merma que ahora limita seriamente el acceso de las empresas al crédito.
:: Pero algo hay que hacer, ¿no?
Sí, pero hemos de evitar que esa urgencia política por “hacer algo” acabe empeorando las cosas, o nos lleve a ayudar más a quien lo necesita menos. Hacen falta medidas asistenciales eficaces, mejor dotadas y más enfocadas a identificar a los necesitados. Es preciso potenciar la red asistencial, aumentando sus recursos. Pero la asistencia debe basarse en la necesidad, y no en el hecho de haber tenido el privilegio, la mala suerte o la osadía de haber contratado una hipoteca o de haberse entrampado en créditos personales. No creo que debamos tratar mejor al parado que compró vivienda que al parado que no lo hizo, a quién vendió su piso de 50 metros para comprar otro de 70 que a quien se quedó en el de 50. Hemos de atender a todo el que pase necesidad y cualesquiera que hayan sido sus decisiones. Lo peor que podemos hacer contra las personas humildes es permitir que no se cumpla la ley, incluso para ayudar a aquellas que están hoy en necesidad: esa ayuda puntual lleva a que nadie quiera contratar con ninguna de ellas en el futuro.
:: Eso, ¿no huele mucho a beneficencia?
No podemos permitirnos políticas que no distingan por necesidad. No hay presupuesto para hacerlo por vía fiscal; y, de hacerlo à la Robin Hood, derogando contratos vigentes, acabaríamos en un círculo vicioso de pobreza. Pero es que, además, ¿qué hay de malo con la beneficencia si identifica a los necesitados? Quizá lo que molesta sea, precisamente, el hecho de que los identifica y, por tanto, no extiende sus beneficios a quien no los necesita. Es revelador que los activistas desprecien las soluciones asistenciales. Me hace dudar de si en verdad defienden a los más necesitados o, más bien, a los que pueden pagar pero prefieren librarse de una inversión ruinosa. Las personas más humildes no han adquirido vivienda y los deudores más humildes carecen de bienes o rentas que compense embargar, por lo que la dación en pago no les da nada que ya no tengan.
:: Has repetido la idea de personas “en necesidad”. ¿A quién te refieres concretamente?
Nos corresponde a todos, vía elecciones y Parlamento, definir los umbrales de la red de protección social, así como los procedimientos para medir la necesidad y para identificar a los beneficiarios, incluyendo mecanismos para evitar que las situaciones de necesidad se perpetúen. Como ciudadano, soy partidario de una red generosa, pero me preocupa observar mucha generosidad hipócrita: generosidad con dinero ajeno, sobre todo tras demonizar a su dueño. Mucha de esta demonización parece un truco para evadir responsabilidades.
:: Hablando del Parlamento, en el debate sobre el estado de la nación, el Grupo Popular se ha opuesto a la dación pero ha prometido elevar los umbrales de exclusión social para que más personas puedan acogerse a la reestructuración de la hipoteca, aumentar a tres los impagos del inquilino al banco antes de iniciar una ejecución y limitar los intereses de demora a tres veces el tipo del interés legal. ¿Qué opinas de estas medidas?
Es razonable que el Gobierno rechace la dación retroactiva, y es posible que aunque quisiera promulgarla no pudiera hacerlo. Como ciudadano, me parece bien elevar los umbrales de necesidad o exclusión. No me parece bien, en cambio, proteger más a los deudores hipotecarios: lo justo y eficiente es que la asistencia dependa de la necesidad, no de qué contrato hayan firmado en el pasado. Además, el instrumento elegido para proporcionar la asistencia es defectuoso. Aunque se aplique sólo a personas en riesgo de exclusión, se introduce un cambio retroactivo, y se plantean así, a escala reducida, todos los problemas que he comentado. Alternativamente, se debía haber financiado la restructuración de esas deudas desde el presupuesto público. La diferencia en cuanto a déficit sería más contable que económica, por cuanto la mayoría de esas hipotecas ya están en manos de cajas nacionalizadas. Más allá del efecto redistributivo, hacer pagar la restructuración a los acreedores expulsa del mercado a los futuros deudores con características similares a los que ahora resulten beneficiados: aquellos con mayor riesgo de quedar en paro. Es un craso error usar el derecho civil para redistribuir rentas.
Por otro lado, se generan malos incentivos al mantener al deudor en el uso de la vivienda sin que esté claro que pueda conservarla a largo plazo. Se deja así mal definido el derecho de propiedad, lo que destruye el incentivo para mantener los inmuebles, un fenómeno similar al que causó es su día la congelación de alquileres: recordemos que acabó arruinando el centro de todas nuestras ciudades en el siglo XX. Asimismo, se incentiva a los trabajadores marginales a entrar y permanecer en el paro. Por ejemplo, a un trabajador con pocos ingresos y cuya pareja esté ya en paro, para poder acogerse a los beneficios de esas medidas, le puede interesar quedarse también en paro, sobre todo si lo complementa con algún ingreso en régimen de economía sumergida.
:: Pero, ¿no ha habido un acceso demasiado fácil al crédito? ¿No es mejor limitar algo el acceso?
Había unas condiciones macroeconómicas insólitas y se gestionaron mal, como si fueran permanentes. Y también, en el área de vivienda, pésimos incentivos en unas entidades semipúblicas, las cajas, y en otras enteramente públicas, los ayuntamientos. Estos incentivos se han ido corrigiendo, al menos en cuanto a las cajas. Pero, más allá del asunto concreto, detrás de esa pregunta se esconde un paternalismo inaceptable. Hemos de fomentar la igualdad de oportunidades, incluyendo el derecho de cada uno a equivocarse, y a sabiendas de que cada uno ha de pechar con las consecuencias, aunque con una red de seguridad que cubra las necesidades básicas. Por si fuera poco, la hipoteca de la vivienda no sólo se usa para comprarla. Muchos pequeños empresarios la hipotecan para garantizar el crédito de sus empresas. Reducir su eficacia como garantía hará que no tengan crédito o lo paguen más caro, dando ventaja a los bien relacionados y consagrando la desigualdad. La pregunta esconde también un riesgo de intervencionismo a largo plazo: si acaban bloqueando el acceso de los más humildes al mercado hipotecario, los mismos grupos que lo han provocado exigirían programas públicos de crédito en condiciones privilegiadas, como sucede en EE.UU.
:: Me cuesta creer que no haya ningún aspecto mejorable en las leyes sobre estas materias. Tenemos la percepción de que “la banca siempre gana” cuando ambas partes firmaron un contrato con sus riesgos, y en algo se tiene que notar. ¿Qué medidas concretas abordarías y que fueran menos lesivas para nuestra economía?
En cuanto a que “la banca siempre gana”, no olvidemos que las entidades financieras están asumiendo un coste ingente con su cartera de hipotecas, y no sólo por las insolvencias sino por la renegociación de condiciones, tanto individual como genérica: apenas han exigido que el deudor reponga el valor de la garantía. Además, dado lo insólito de la actual política monetaria y el nivel artificialmente bajo del Euribor, están financiándose a tipos superiores a los que pagan muchas de las hipotecas vivas.
Pero por supuesto que hay aspectos mejorables, y en mi trabajo propongo algunas soluciones “de futuro”. Respecto a los contratos vigentes, lo esencial, además de restaurar la eficacia de la ejecución, es facilitar la reestructuración de las deudas. Por ejemplo, en el plano fiscal castigamos la dación voluntaria, dificultando que deudores y acreedores puedan resolver por sí mismos las situaciones de insolvencia. En 2011, pese a esta desventaja fiscal, ya se negoció una dación voluntaria por cada seis ejecuciones, lo que da una idea de las posibilidades que se abrirían al equilibrar el tratamiento fiscal. Y podría incluso aumentar la recaudación, ya que los tipos de las ejecuciones se aplican a bases inferiores en el ITP.
En la misma línea, ha de modificarse la Ley Hipotecaria para facilitar nuevos derechos de propiedad híbridos, que permitan al deudor mantener el uso de la vivienda pero que le incentiven a conservarla. Es interesante la propuesta que realizó en el Congreso Fernando Méndez de adaptar una vieja figura jurídica, la anticresis. Caben muchas soluciones de esta índole (otro ejemplo), pero es esencial que se consideren los incentivos de las partes. Una liberalización judicialmente efectiva de la ley de arrendamientos también ampliaría el abanico de posibilidades.
Y hay que mejorar la actuación judicial y policial, tanto en rapidez como en eficacia. Una mayor rapidez significa menos costes para el deudor; y una subasta más competitiva significa que el deudor obtiene un mejor precio, tanto en ejecución como en dación. La rapidez judicial es incluso más necesaria cuando el juez ha de valorar retrospectivamente posibles vicios de voluntad en la contratación o de controlar condiciones generales de los préstamos. El juez es el único que puede hacerlo, comprobando si en el caso concreto han funcionado las cautelas que dispone el legislador, y determinando las responsabilidades de todas las partes: deudor, acreedor y notario. Pero el problema principal hoy ya empieza a ser no tanto la rapidez como la eficacia de las decisiones judiciales: el hecho de que muchos desahucios no se ejecutan. Como consecuencia, algunos acreedores incluso han paralizado los procedimientos de ejecución en curso y evitan iniciar nuevas ejecuciones, pues temen acabar como propietarios de viviendas ocupadas ilegalmente y de las que tendrían que pagar los gastos de comunidad y los impuestos. La situación es absurda: pretendemos que fluya el crédito pero impedimos que los acreedores cobren sus deudas.
:: Pero, ¿vale de mucho agilizar las subastas si los precios siguen hundidos? ¿Crees que el “banco malo” o SAREB será positivo para recuperar el mercado?
Más que agilizar las subastas, la prioridad es reforzar la ejecución, pues hoy los especialistas ya ni acuden a las subastas, en previsión de las dificultades que tendrían para tomar posesión del inmueble. Pero, ciertamente, el hundimiento de los precios es el principal agravante del problema hipotecario. Pero, incluso más que el hundimiento, me preocupa la incertidumbre, el que no se sepa si ha tocado fondo. Esta incertidumbre impone un coste tremendo: como nadie sabe el precio, nadie compra ni vende más que por necesidad, quien lo hace acaba vendiendo a un precio muy bajo. Vivimos aún una especie de burbuja inversa. Es preciso “reiniciar” el mercado inmobiliario, que haya transacciones para clarificar los precios. Los extranjeros parece que están empezando a comprar pero el temor a que los precios puedan seguir cayendo aún retrae al comprador nacional. En cuanto a la SAREB, no parece que se esté moviendo con suficiente agilidad. La entrada de fondos extranjeros podría haber acelerado el vaciado de su cartera, pero los ha rechazado. Necesitamos que haya muchas más transacciones cuanto antes. Y no sólo para que nos convenzamos de que los precios han tocado fondo, sino para que empecemos a invertir en nueva construcción en las zonas con poca oferta. No tiene sentido que nuestros impuestos de transmisiones sean los más altos de Europa y quizá del mundo: es un disparate incluso desde el punto de vista recaudatorio. Espero que alguna comunidad autónoma se dé cuenta y empiece pronto a demostrarlo bajando de forma drástica el tipo del ITP.
:: ¿Hay zonas con déficit de oferta?
Al parecer, así es. La regulación del suelo llevó a que durante la burbuja se construyera mucho en sitios donde nadie quiere vivir, mientras que en la zonas más deseables apenas hay vivienda nueva. Hoy en día, este déficit permanece oculto por la ausencia de transacciones e incertidumbre, con la consiguiente abstención de los operadores, que están todos a la expectativa, esperando el momento oportuno o, mejor dicho, evitando cometer el error de entrar demasiado pronto.
:: Para terminar, ¿qué le dirías a quién se “siente engañado”, al que creía que podía pagar algo y se dejó “arrastrar” por el crédito abundante y barato, y que ahora se queda sin casa y con deuda?
Le preguntaría qué le decimos a su vecino que, estando en su misma situación, optó por no comprar o no pudo endeudarse. ¿Le pedimos que pague el error de quien ahora se siente engañado, pero que quizá él ve sólo como un imprudente? Quizá nos responda que, si los pisos hubieran seguido subiendo, muchos de los que ahora creen haber sido engañados se considerarían buenos financieros. Esto es menos duro de lo que parece: ese vecino sin hipoteca puede que esté en paro y que sufra para pagar el alquiler. No sería justo tratarlo peor que al hipotecado.
