Una misma vivienda, mismas condiciones económicas. El alquiler cuesta 1.000 euros al mes. La cuota hipotecaria le cuesta 1.000 euros al mes. ¿Qué prefieren?
La mayoría de personas (al menos en España) apostaríamos que se decanta por pagar la hipoteca. El argumento más utilizado es que “nos da derecho a la propiedad” de la vivienda, mientras que en cambio el alquiler es “tirar el dinero a un fondo perdido”.
El problema de este razonamiento es que nos estamos dejando en nuestro análisis algo muy importante: el riesgo asociado a cada producto financiero. Cuando compramos una casa mediante financiación ajena (hipoteca) estamos solicitando un importe nominal monetario que nos es reintegrado en la fecha valor para poder pagar la vivienda. En cambio, cuando pagamos un alquiler, estamos entrando en un producto financiero en el que no hay intercambio de nominales, sino sencillamente de flujos periódicos, en concreto, una renta a cambio de un usufructo de uso y disfrute.
Esto significa que una hipoteca conlleva para el deudor un riesgo muy superior al de un alquiler. Se trata del “riesgo de nominal”. Ya que si impagamos en una hipoteca estamos fallando en el pago de un nominal elevado, el cual, bajo la legislación de embargos española, es un peso muy importante para el individuo. En cambio, si fallamos en el pago de un alquiler, la pérdida esperada es mucho menor para el acreedor, por lo que el riesgo del mismo es ampliamente menor a la hipoteca.
En resumen, la hipoteca nos da derecho de propiedad, el cual es más valorado que el derecho de usufructo que nos otorga el alquiler. Pero al mismo tiempo, introduce un endeudamiento que se debería ponderar mucho en la valoración financiera de los individuos.
Así, ante una situación de igual precio financiero entre hipoteca y alquiler, financieramente podemos considerar que existen razones para estar en situación de equilibrio: la hipoteca nos da “la propiedad”, la cual es mejor que “el usufructo”, pero por el contrario, nos da un endeudamiento con nominales elevados, carga que no nos da el alquiler.
Dicho esto, parece que para el caso de la vivienda en España las finanzas clásicas no justifican la marcada preferencia de la propiedad vs alquiler. La respuesta puede estar en las finanzas conductuales, las cuales introducen sesgos psicológicos a los precios financieros mediante funciones de utilidad. Así, para los españoles el parámetro “propiedad” pondera mucho más que el parámetro de riesgo asociado “volumen de deuda”. Se trata de un sesgo o preferencia psicológica, que justifica desvíos de las valoraciones financieras objetivas.
Típicamente en España la sabiduría popular confirma que “la hipoteca es lo último que se deja de pagar”. Esta visión, lejos de justificarse por una solidaridad con el sistema financiero nacional (acreedor de las hipotecas) puede, bajo este marco de análisis, justificarse como la consecuencia lógica de (i) ponderar mucho la propiedad vs el alquiler, por encima de los precios financieros clásicos, y (ii) una ley de embargos en España muy penosa y poco ágil para el potencial individuo embargado.
Tal y como explica Tano Santos en el blog NeG, en España no resulta nada fácil fallar en el pago de la deuda. Ya que en tal caso típicamente se debe proceder a la entrega de la vivienda hipotecada a la entidad financiera, la cual subastará o se adjudicará típicamente por un valor muy inferior al valor de tasación, quedando el deudor sin vivienda y con deuda viva por el importe no recuperado por la entidad vía la adjudicación de la vivienda. Es decir, uno se queda “sin casa y con deuda”. Esto, bien conocido, obliga a los españoles a “no fallar en su deuda hipotecaria”, presionando a la baja la movilidad del stock de vivienda.
Podemos ahora tratar de ver puntos de actuación con este análisis para equilibrar la distribución entre propiedad y alquiler:
- La deuda hipotecaria está ya bien castigada financieramente, en cambio, el parámetro de valoración del riesgo de esta deuda sigue bajo. Sería entonces mejor tratar de elevar el precio de dicho parámetro, incrementando las cuotas hipotecarias de manera que, por ejemplo, cuotas hipotecarias de 1.000 euros posibilitaran comprar casas que en alquiler nos costarían menos, digamos 800 euros. Una forma es limitando el vencimiento máximos de las hipotecas.
- El parámetro de valoración del usufructo: este parámetro esta condicionado tanto por la oferta como la demanda de alquiler. Sería interesante elevar el parámetro de la oferta de alquiler (menos condicionado culturalmente), mediante más salvaguardas para los arrendadores de que estarán poniendo a disposición sus viviendas solamente para el usufructo de terceros, sin riesgo legal de ocupación o creación de desperfectos en las mismas. De esta manera, el parámetro psicológico resultante de la oferta y demanda puede mejorar significativamente, inclinando la balanza más hacia el usufructo que la propiedad.
Andrés Alonso
