“La morosidad hipotecaria en España es baja y seguirá siendo baja” sentenció el ministro Luis de Guindos la semana pasada tras anunciar que las medidas contra los desahucios no elevarán la mora hipotecaria. La intensidad de la atención social y mediática sobre el fenómeno de los desahucios exige responder a una sencilla pregunta: ¿Qué potencial de aumento de la mora hipotecaria existe en la situación actual? Para responder a esta cuestión, (i) analizaremos el quién es quién en la morosidad de España, (ii)  detallaremos algunas posibles causas de la morosidad latente y, (iii), realizaremos una reflexión sobre las necesidades de nuestro país en este aspecto. Les anticipamos una de las conclusiones: el ministro tiene razón, la mora hipotecaria es baja, pero cuidado, puede que no por mucho tiempo: el recurso a la novación se agota y el potencial de aumento de la mora es muy alto, incluso partiendo del nivel actual.

¿Quién es quién de la morosidad en España? 

Las empresas y los hogares en España mantienen una deuda actual con las entidades de crédito de 1,7 billones de euros, el 160% del PIB. De dicha deuda, 182.000 millones de euros están contabilizados como de “dudoso cobro” -impagos con un mínimo de 3 meses-, es decir, el 10,7% de los préstamos ¿Cuál ha sido su evolución temporal?

En diciembre de 2007, la morosidad en España no alcanzaba ni siquiera el 1% del total de los créditos concedidos. A partir de marzo de 2008, comienza la escalada que ha llevado a que la morosidad se multiplique por 10 en solo 5 años.

¿A quién corresponde esa morosidad? Las intensas semanas de atención mediática sobre los desahucios podrían llevar a la errónea conclusión de que la morosidad en el sistema financiero español se corresponde con la deuda de las familias. En cambio, a pesar de que el crédito en España se distribuye casi a partes iguales entre empresas (52%) y hogares (48%), la morosidad actual se debe mayoritariamente a la empresa, con casi 81 de cada 100 euros de dudoso cobro.

El siguiente gráfico lo resume a la perfección: mientras el 15% de los créditos vivos a las empresas en España están así catalogados, la morosidad en el caso de las familias es casi 5 veces inferior. Además, la morosidad en las familias se ha mantenido relativamente estable, mientras que la de las empresas se ha disparado.

La morosidad empresarial en España asciende actualmente a unos 139.000 millones de euros, el 13,1% del PIB. ¿Y a quién corresponde esa morosidad? La morosidad empresarial en España tiene cara de ladrillo: 74 de cada 100 euros de los créditos dudosos del tejido empresarial español se deben a las actividades vinculadas a la promoción inmobiliaria y la construcción. Las empresas promotoras y constructoras deben más de 378.000 millones de euros al sistema financiero, el 35,5% del PIB. De dicha cantidad, 100.000 millones de euros están considerados como de dudoso cobro.

¿Cómo podrá devolver un sector en declive, sin ventas y sin beneficios, los 278.000 millones de euros catalogados como “sanos”? Esta duda equivale al 26% del PIB. Y es que la morosidad en la construcción se multiplicó por más de 100 en una década y el sistema financiero español otorgó casi 6 de cada 10 euros –un billón de euros- a dichas actividades, entonces motor del supuesto progreso de España.

¿Qué está sucediendo con la morosidad hipotecaria? 

¿Por qué existe esta disparidad entre la morosidad empresarial y la familiar? Las familias españolas tienen un crédito vivo para la adquisición de viviendas y con garantía hipotecaria que está en torno a los 600.000 millones de euros, el equivalente al 35% de todo el crédito vivo. Y el crecimiento de dicha morosidad hipotecaria tiene una evolución acorde al estado del mercado laboral, y concretamente con la tasa de paro.

Gráfico 6

Como era de esperar, la morosidad de las familias aumenta cuando lo hace la tasa de paro. No obstante, para un país con más del 25% de paro, ¿es una morosidad hipotecaria del 3% mucho o poco? La comparación con otras economías europeas nos dice que la morosidad hipotecaria en España es, teniendo en cuenta nuestro nivel de paro, de las más bajas de Europa. Pero, ¿por qué si las empresas y los hogares tienen un montante de crédito más o menos similar, la morosidad de las familias es tan reducida?

Ilustremos el fenómeno con dos ejemplos ficticios. En el primer caso, una gran empresa constructora compra una importante cantidad de suelo en 2005 mediante deuda –concretamente, mediante un ‘préstamo promotor’-. A partir de ahí, solicita más y más deuda para construir viviendas que se venderían “sin mayores problemas”, lo cual permitiría la devolución de una deuda cuyas garantías hipotecarias eran el propio suelo y las viviendas construidas. Las viviendas acaban no vendiéndose, o no al menos en el precio y plazo que permitía cubrir costes. La empresa se declara en concurso de acreedores, se liquida y la entidad financiera se adjudica tanto el suelo como las viviendas construidas.

En nuestro segundo caso, Juan, panadero en nuestro barrio, tiene un pequeño negocio que ha ido creciendo poco a poco. Los tipos real negativos y la exuberancia crediticia le animaron a pedir prestada una cantidad de dinero para ampliar su negocio. La garantía consistía en el bajo comercial, aunque el banco exigió además una garantía personal: lo que no pueda pagar su empresa, lo pagará él como garante. Con la caída estrepitosa del consumo, Juan tiene serias dificultades para devolver sus deudas. En cambio, hace lo imposible para no caer en el concurso de acreedores ni en el impago de la deuda. Si la deuda de Juan llega a ser de dudoso cobro, será porque no tenía realmente otra alternativa.

¿Cuál es la diferencia entre ambas situaciones empresariales? En la primera, la deuda tiene únicamente como garantías bienes reales que son sólo y exclusivamente propiedad de la empresa. Si la empresa desaparece y demuestra que se debe a una crisis como la actual -y no por mala gestión o negligencia-, el impago no tiene consecuencias para los socios de esa empresa. En el caso de Juan, si la empresa no es capaz de devolver sus deudas, la deuda le perseguirá de por vida hasta que la consiga abonar.

La gran mayoría de las empresas de tamaño medio y grande en España no tienen garantías personales de sus socios. Y, de la misma manera, la inmensa mayoría de autónomos y pymes han tenido que garantizar personalmente su deuda contraída. La garantía personal es la principal explicación de la bajísima morosidad entre pequeñas empresas y hogares. Una ejecución hipotecaria puede saldarse con una adjudicación por el 60% de su valor de tasación y una deuda familiar por el resto del préstamo hipotecario. Según las estadísticas del Consejo General del Poder Judicial, actualmente 8 de cada 10 procedimientos judiciales terminan con una entidad financiera adjudicándose la garantía hipotecada.

Pero, antes de una ejecución, ¿qué incentivos tienen los bancos a renegociar la deuda? Ante un impago, el banco puede: (i) refinanciar la deuda y tratar de recuperar la totalidad del importe, pero en un plazo superior al inicial y en unas condiciones distintas; o, (ii) ejecutar las garantías y venderlas en el mercado. En este caso, las garantías son un gran instrumento por parte de las empresas para forzar lo que se denominan novaciones o cambios en las condiciones del préstamo. Si las garantías de la deuda están infravaloradas en el mercado, parece lógico utilizar dichas garantías no como mecanismo de recuperación de importes de deuda viva, sino para renegociar y elevar la probabilidad de recobro en el futuro ¿Hasta qué punto han frenado las novaciones el repunte de la morosidad familiar?

Para responder a esta pregunta hemos estimado una serie de sencillos modelos descriptivos en el que hemos explicado la tasa de morosidad hipotecaria a partir de la tasa de paro, el número de hogares con la persona de referencia en paro y el efecto dinámico de las novaciones.

La magnitud de los efectos es grande: desde 2005, cada incremento de 1 punto en la tasa de paro ha generado un aumento de 0,2 puntos en la tasa de mora. No obstante, las novaciones han conseguido aliviar el problema. Cada punto de crecimiento en el número de novaciones realizadas en un trimestre ha conseguido frenar el incremento de la morosidad en 0,36 puntos. Así, por ejemplo, el incremento medio en las novaciones durante los tres primeros años de la crisis, 2008 – 2010, ha impedido un aumento adicional de la mora hipotecaria de 7,7 puntos porcentuales. Pero, ¿cuál ha sido el efecto dinámico de las novaciones? ¿En qué medida han solucionado el problema y en qué medida solo lo han aplazado?

Como es de esperar, así como cada punto adicional de nuevas novaciones ha frenado el incremento de la morosidad, su efecto sobre la morosidad 8 trimestres después –la novación típica suele incluir una carencia de 1 a 2 años- es positivo. Por lo tanto, parte de las novaciones solo aplazan el problema. No obstante, sí que existe una discrepancia entre ambos efectos que indica que una parte de las novaciones consigue evitar indefinidamente un impago de deuda –concretamente, la diferencia entre el efecto inmediato y el retardado es de -0,10 puntos de mora por cada punto adicional de novaciones-.

Pero resulta importante destacar que el recurso de la novación se empieza a agotar. A lo largo del 2012 se firmaron de media en España unas 41.500 hipotecas mensuales nuevas, pero se novaron unas 24.000 hipotecas cada mes, es decir un 58% sobre el total de las nuevas firmadas. Por lo tanto, si el stock actual de crédito ya se ha novado, y además no sale nuevo crédito, ¿qué opciones le quedan al banco para afrontar los impagos causados por una tasa de paro que no cesa de subir? La respuesta es que, ahora sí, no hay más remedio que acudir a las adjudicaciones de garantías. Es preocupante observar el porcentaje de viviendas adjudicadas sobre el total de juicios hipotecarios abiertos: han pasado de representar un 40% en 2009 a más de un 80% en 2011. Es decir, se acaba el combustible de las novaciones para seguir avanzando, y la ejecución de hipotecas comienza a utilizarse como último recurso para los casos que no han conseguido reestructurar su situación.

Entramos en una nueva fase de la crisis, aquella donde no queda margen para reestructurar, pues no se confía en la capacidad de obtener rentas por los ciudadanos, y se acude a la recuperación de nominal de la deuda vía ejecución de la garantía, incluso estando ésta potencialmente infravalorada en mercado como decíamos.

En un análisis comparativo con Europa, España tiene una morosidad muy baja si se tiene en cuenta su elevada tasa de paro, lo cual sirve para darnos una idea de hasta dónde puede subir nuestra morosidad, dada nuestra tasa de paro. Y la perspectiva es desde luego muy negativa.

Algunas reflexiones sobre los cambios legislativos 

En el decreto del pasado viernes 16 de noviembre, el gobierno optó por tomar medidas transitorias para “suspender” -así lo denomina- los desahucios durante dos años en los casos de personas que se encuentren “en los supuestos de especial vulnerabilidad”. Las medidas transitorias no suponen una reforma de la ley hipotecaria. Por el contrario, hay colectivos que reclaman una profunda reforma de esta ley y consideran este decreto como un “parche”. Se solicita “que todo el que no pueda pagar su hipoteca sea beneficiario de las medidas, la paralización de todos los desahucios, la dación en pago (entregar la garantía hipotecaria a cambio de saldar la deuda) y una política social de realojo de los afectados”. Y para ello se debe hacer una profunda reforma de la ley hipotecaria, y alguna otra más como la Ley de Enjuiciamiento Civil.

A nuestro juicio, es importante reflexionar acerca del riesgo regulatorio como país, si se plantea una modificación sobre la Ley Hipotecaria. Esta ley es uno de los pilares fundamentales de nuestro sistema financiero, especialmente por sus profundas implicaciones globales. La Ley Hipotecaria da valor y sentido al principal instrumento de financiación de los bancos españoles: las Cédulas Hipotecarias que la banca utiliza como garantía frente a terceros para financiarse en los mercados internacionales de capitales. Y si esta Cédula ya estaba denostada por la crisis inmobiliaria, la modificación de la ley lastraría su valor y supondría otro duro golpe a la credibilidad –sea esta mucha o poca- del sistema financiero español.

La dación en pago a familias y empresarios con garantías personales haría explotar la morosidad en España y nuestro sistema financiero se vería gravemente dañado, no sólo por los nuevos impagos, sino porque actualmente los bancos se apalancan gracias a esa calidad de la garantía hipotecaria para financiarse ellos mismos. Esas garantías personales e hipotecarias, y su regulación actual, son las que están conteniendo la morosidad de las familias y gran parte de las empresas –generalmente las más pequeñas- en España. Liberar esa posibilidad podría acercar a la quiebra al propio sistema. ¿Qué supondría un 14% de mora hipotecaria de las familias, equivalente a la mora de las empresas? Implicaría aumentar la morosidad en más de 65.500 millones de euros. Y el impacto sobre la financiación de los bancos sería exponencial, ya que las cédulas sufrirían y podrían llegar a no ser descontables por sus importes íntegros, con una pérdida de liquidez del sistema potencialmente abrumadora.

La discrepancia se encuentra, por supuesto, en la severidad de las consecuencias sociales. Parece imposible “reiniciar” una nueva vida sin antes haber pagado las facturas de los fracasos pasados. Facturas que no pagan, precisamente, una gran mayoría de las empresas que acuden a los concursos de acreedores con deuda a la que no tenían asociadas garantías personales. Esta situación ¿discrimina a las familias y pequeños empresarios españoles? ¿Se ha de mantener la morosidad a niveles “bajos” a costa de hacer pasar un calvario personal a quien ha tomado la decisión errónea?

La deuda se encuentra en el corazón de la crisis, y el sistema no debería en ningún momento atentar contra el principio de responsabilidad; cada impago ahoga más a la entidad prestataria y dificulta el funcionamiento normal y la financiación del que no se ha equivocado. Pero la legislación actual creó también incentivos perversos a las entidades, que no utilizaron con la debida diligencia su ventaja en la asimetría informativa, sabiendo que las garantías patrimoniales y personales les otorgaban una protección elevadísima, lo cual les llevó a no estimar debidamente los riesgos, o a ignorarlos directamente, a sabiendas que el ciudadano asumía riesgos que en parte desconocía.

¿Cómo repartir entonces la responsabilidad entre familias, pequeños empresarios y el sistema bancario?

Nuestra propuesta para el futuro es sencilla: consiste en aumentar el porcentaje del importe de adjudicación del sistema financiero tras subastas hipotecarias desiertas hasta el 95%,  obligando así a las entidades a funcionar como aseguradora de los errores más extremos. Si en la subasta tras la ejecución hipotecaria nadie se adjudica la vivienda, lo hará el banco por el 95% del valor de tasación. El 5% restante será una responsabilidad individual. La diferencia respecto a la implantación de la dación en pago –dicho restante 5%-, sin ser cuantitativamente vital, ayudaría a reducir la excesiva asunción de riesgos por parte del comprador, introduciría también una mayor disciplina en la tasación de las viviendas y en el análisis de riesgos.

Con esta medida se introducirían dos fuerzas contrarias: (i), los precios de venta forzada no se desplomarían y, (ii), se reducirían las transacciones hipotecarias.

¿Y qué hacer con los desahucios que se están produciendo actualmente? El decreto aprobado por el Gobierno permite comprar tiempo, esperando que en dos años el empleo se recupere y las deudas se puedan amortizar. Pero con una economía paralizada, la deuda (pública y privada) es un lastre para el crecimiento económico.

Pues bien, el sector público cuenta por fin con un instrumento, la SAREB (o sencillamente el Parque Público de Viviendas), que permitiría afrontar los realojamientos temporales de los desahuciados, además considerando que la entidad planea diferir las ventas de activos para no provocar caídas bruscas adicionales de precios. La utilización de parte de dichos activos con un fin social produciría además un aumento en la legitimidad percibida del Estado, que con la SAREB socializa pérdidas privadas. Independientemente de la importancia en la magnitud de los desahucios, a la población le resultaría grotesco que una entidad pública mantuviese activos inutilizados para mantener los precios ‘artificialmente’ altos mientras las entidades que se benefician de la venta de sus peores activos –sólo se venderán los activos con un valor estimado por encima del precio descontado- desahucian a los hipotecados que no consiguen pagar su deuda.

Eso sí, la intervención habría de realizarse con bisturí para no dañar el único instrumento que mantiene vivo en los mercados de capitales al sistema financiero español, las cédulas hipotecarias. Pero las vías para proporcionar cobertura social a un coste muy bajo son muchas. Por ejemplo, la SAREB podría acudir a las subastas de ejecuciones hipotecarias y ampliar los plazos de desahucio o cobrar un alquiler social hasta que la situación mejore. Además, las ganancias en legitimidad institucional podrían ser muy grandes, lo que permitiría afrontar con mayor facilidad las reformas estructurales aún por venir.

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Lee el artículo original en «Análisis de Sintetia» en El Confidencial